关于商业“大而全”和“小而美”的争论一直难见分晓。全配套带来的虹吸效应不可否定，靠精细定位撕开市场出路也屡试不爽。某业内人士一语道破：“齐全是大体量商业的优势，而小规模更容易做出精准的个性化亮点。消费者在意的是什么？”不是“大”也不是“小”，是基于优势带来的良好体验。就像“专才”和“通才”，“专”和“通”分属两条不同的路径，不存在谁优谁劣，关键词是“才”。

但是专才不易，通才更难。有没有可能把“大”和“小”所具备的优势融为一体，让商业项目在保证了全面的配套之外，还能主题凸显，有个性、有差异化？

马街摩尔城项目商业体量比较大，对于招商和运营来说都是比较重的课题。但是经过对片区和项目价值的重新梳理，体量恰恰成为大的优势。云南辰宿商务服务有限公司是项目本土招商实施合作方，其总经理刘松解释：“项目有七个小地块，赋予了我们做出不同主题的机会。“小而美”的商业只做一个细分市场，我们相当于做了多个细分。”

根据消费群体和消费形态的划分，项目规划了八个主题。地面部分，包括以85到90后为目标群的“轻奢时尚主题区”，以家庭消费为主体的“家宴生活主题区”，满足日常消费的“生活休闲服务区，以及“梦幻动感体验区”。地下，有针对恋人和情侣打造的“梦幻婚庆宫”，结合老马街记忆恢复升级的“马街新商集”，符合现代商业主流的“创意生活集市”和“云南精品体验区”。其中，“梦幻动感体验区”贯穿地面和地下部分。

“在每个主题定位中，都强调“精”和“细”。怎么理解？首先我们不用类似高端或者低端这样粗糙的手法来筛选商家，而是追求所有品牌和产品都与所在主题精准契合。这是“精”。在和商家进行合作的过程中，不仅仅只是填充，而是从每一个细节，包括装修、经营、宣传、促销等，全程施以运营辅助。这是“细”。终，让所有商家共同来烘托主题，把这一主题的体验感做到。”

多主题布局，让项目得以从小众市场转向更大的空间，在立足西片区的前提下，辐射到整个昆明市，还能具备一部分旅游观光的功能，吸引滇西及其他地区的客群。

“很多同行认为大体量商业招商比较困难，一是考虑有没有那么多资源，二是同业态数量过多，担心造成恶性竞争。按我们目前的做法完全不是问题。”刘松认为：“从全局来看，业态必须有重复，这样才能保证品牌、产品和品类的丰富。但把它们放到不同主题下，与不同业态跨界融合，又各司其职互不干扰，形成了一种场景化的生活方式。”

“有人说我们是再造一个“南屏街”，我认为从商业的丰富程度来说，这个比喻还算恰当。但我们肯定做的更好。因为南屏街不是由一个开发商来规划，所以显得比较凌乱，但是我们可以从全局考虑，做到系统性地安排所有商家的落位。”杨敦闵很有信心地表示。

八个主题，既能囊括不同人群、不同需求的消费，每个又都有很鲜明的特色，但又不是完全独立的存在。杨敦闵解释，地面部分和地下部分本身具有联动性。比如位于地铁口的“轻奢时尚主题区”，为了与地下部分连贯，在地铁口内部就会有相应的业态配合，包括餐饮和零售。在各主题之间，也会设置休憩节点，布局类似咖啡厅这样的业态实现场景转换。项目的12个广场，也在其中扮演举足轻重的角色，它们每一个本就是可以驻足流连、拍照、休憩的空间，除去主入口一个作为整个项目的形象窗口，其余11个都会与相连的商业主题形成互动。

在单个主题类别中，得益于对整个大规模地块的把控，也做了普通商业项目难以实施的规划。比如动感体验区，由于体量较大，做了地面和地下联通的布局设计，但是地上地下部分，也会根据年龄、体验类别等加以区隔。

“我们一直强调卖场场景化、品牌背景化和顾客角色化，也就是希望消费者进入我们的项目，就像在逛公园或者进入某部电影中一样。园林设计很讲究玄关、通道、景观的布局，对我们来说，也是一样。西片区没有一个大规模的消费地块，大多都是零散、小型的社区商业，我们不想做小商业的集合，而是要把项目变成有系统有规划的升级版“南屏街”，不但“全”，也很“美”。