如何选择适合自己的写字楼,应该是很多投资者十分纠集的问题。本人作为一个在好楼帮从事房地产行业20余年的资深专业人士,愿意与大家一起探讨一下如何选择写字楼。
首先,我们需要想明白自己需要什么样的写字楼。对于有些国际名牌企业来讲,他们需要的第一是地标,第二还是地标,第三还是地标。最好的地段最显眼的建筑是这些品牌公司的不二选择,价格对这些公司来讲永远是房在在第二位甚至第三位考虑的问题。而我们大量的投资者,则选择写字楼就复杂的多,既要考虑地段,又有考虑价格,还要考虑内部结构,车位配比,电梯配置,得房率高低,物管费用,租金收入水平,区域升值潜力等等。简单来说,这些因素构成了写字楼的性价比。这些投资者需要思考的就是如何选择性价比适合自己的写字楼。那么,如何确定写字楼的性价比呢?(对数学头疼的可以直接省去下一段)
我们可以把决定写字楼品质的各种因数做一个量化分析。首先,我们将搜集到的某个区域的写字楼均价按100分处理,价格高于这个均价我们就按比例加分,低于这个均价的就按比例减分。比如成都高新区的写字楼均价为12000元/平米,而某高新区的写字楼A的均价为13000元/平米,那么这个写字楼的价格分数就是(13000-12000)/12000x100+100=108。3分。又比如某高新区写字楼B的均价为11000元,则这个写字楼的价格分数就是100-(12000-11000)/12000x100=91。7分。其次。我们将决定写字楼品质的各种因素也做一个分数量化处理。各种因素的最高总分为100分。地段因素20分,内部结构10分,车位配比10分,电梯配置10分,得房率10分,物管水平及费用10分(物管公司好而物管费低则算10分,依次逐减),租金收入20分,升值潜力10分。根据写字楼的这些因素打分,最好的得满分,最差的可以给零分。比如高新区某写字楼A的地段分数为15分,内部结构8分,车位配比3分,电梯配置5分,得房率5分,物业水平及费用5分,租金收益10分,升值潜力5分,那么写字楼A的品质得分就是56分。我们将这个写字楼A的品质得分56分作为分子,去除以写字楼A的价格分数108。3分,则这个写字楼A的性价比为56/108。3=51。7%。又比如写字楼B的品质分数为82分,则其性价比82/91。7=89。42。从量化的数据对比两个例子分析中可以看出,高楼价并不是代表高品质,低楼价也并不代表低品质。只有性价比高的楼盘才是我们需要投资的。
现在有许多写字楼的开发商为了卖掉房子,经常是把自己的楼盘说的天花乱坠,什么超5A级啦,层高超高啦,地铁上盖物业啦等等,其实在我们专业人士看来,一切都得靠数据说话,数据不会骗人。比如有些开发商说自己的电梯配比某某区域第一,其实我们只需要把他们提供的电梯服务的建筑面积除以电梯数量就可以明白开发商是否撒谎。对写字楼来讲,一台高速电梯一般承载服务的建筑面积在5000-平米附近。如果超过这个面积,则上下班高峰拥堵是必然会产生的,这样就必然影响写字楼的租赁和租金的提升。电梯承载服务的建筑面积越低,则上下班高峰拥堵的可能性越小。又比如有些开发商说什么全国最好的物业管理公司入驻,其实真实的情况是全国最贵的屋业管理费入驻。在成都的大多数投资者都知道,南沿线高新区的写字楼物业管理费大部分在15元以上,17元,18元的一大把。我曾经参加过某写字楼屋业管理费的确定。报价的物业管理公司也是全国排名前5位以内的公司,名气很大。当时写字楼物业管理费的报价是19元,我认真研究了他们呈报的屋业管理费的成本分析报告,发现有很多地方存在问题,比如说保安人员,保洁人员虚报多达数十名,每月用电费用比实际多几十万元,维修及设备维护人员配备重叠,费用重复计算等等。经过我的分析和坚持,这家公司将写字楼的物业管理费下降到了12元以下。物业管理费的大幅度降低对写字楼的投资者来讲,无疑是既降低了物业持有成本,又为良好的租赁率提供了保障。
那这里怎么样啊
又没哟投资前途
还行吧
如何选择适合自己的写字楼,应该是很多投资者十分纠集的问题。本人作为一个在好楼帮从事房地产行业20余年的资深专业人士,愿意与大家一起探讨一下如何选择写字楼。
首先,我们需要想明白自己需要什么样的写字楼。对于有些国际名牌企业来讲,他们需要的第一是地标,第二还是地标,第三还是地标。最好的地段最显眼的建筑是这些品牌公司的不二选择,价格对这些公司来讲永远是房在在第二位甚至第三位考虑的问题。而我们大量的投资者,则选择写字楼就复杂的多,既要考虑地段,又有考虑价格,还要考虑内部结构,车位配比,电梯配置,得房率高低,物管费用,租金收入水平,区域升值潜力等等。简单来说,这些因素构成了写字楼的性价比。这些投资者需要思考的就是如何选择性价比适合自己的写字楼。那么,如何确定写字楼的性价比呢?(对数学头疼的可以直接省去下一段)
我们可以把决定写字楼品质的各种因数做一个量化分析。首先,我们将搜集到的某个区域的写字楼均价按100分处理,价格高于这个均价我们就按比例加分,低于这个均价的就按比例减分。比如成都高新区的写字楼均价为12000元/平米,而某高新区的写字楼A的均价为13000元/平米,那么这个写字楼的价格分数就是(13000-12000)/12000x100+100=108。3分。又比如某高新区写字楼B的均价为11000元,则这个写字楼的价格分数就是100-(12000-11000)/12000x100=91。7分。其次。我们将决定写字楼品质的各种因素也做一个分数量化处理。各种因素的最高总分为100分。地段因素20分,内部结构10分,车位配比10分,电梯配置10分,得房率10分,物管水平及费用10分(物管公司好而物管费低则算10分,依次逐减),租金收入20分,升值潜力10分。根据写字楼的这些因素打分,最好的得满分,最差的可以给零分。比如高新区某写字楼A的地段分数为15分,内部结构8分,车位配比3分,电梯配置5分,得房率5分,物业水平及费用5分,租金收益10分,升值潜力5分,那么写字楼A的品质得分就是56分。我们将这个写字楼A的品质得分56分作为分子,去除以写字楼A的价格分数108。3分,则这个写字楼A的性价比为56/108。3=51。7%。又比如写字楼B的品质分数为82分,则其性价比82/91。7=89。42。从量化的数据对比两个例子分析中可以看出,高楼价并不是代表高品质,低楼价也并不代表低品质。只有性价比高的楼盘才是我们需要投资的。
现在有许多写字楼的开发商为了卖掉房子,经常是把自己的楼盘说的天花乱坠,什么超5A级啦,层高超高啦,地铁上盖物业啦等等,其实在我们专业人士看来,一切都得靠数据说话,数据不会骗人。比如有些开发商说自己的电梯配比某某区域第一,其实我们只需要把他们提供的电梯服务的建筑面积除以电梯数量就可以明白开发商是否撒谎。对写字楼来讲,一台高速电梯一般承载服务的建筑面积在5000-平米附近。如果超过这个面积,则上下班高峰拥堵是必然会产生的,这样就必然影响写字楼的租赁和租金的提升。电梯承载服务的建筑面积越低,则上下班高峰拥堵的可能性越小。又比如有些开发商说什么全国最好的物业管理公司入驻,其实真实的情况是全国最贵的屋业管理费入驻。在成都的大多数投资者都知道,南沿线高新区的写字楼物业管理费大部分在15元以上,17元,18元的一大把。我曾经参加过某写字楼屋业管理费的确定。报价的物业管理公司也是全国排名前5位以内的公司,名气很大。当时写字楼物业管理费的报价是19元,我认真研究了他们呈报的屋业管理费的成本分析报告,发现有很多地方存在问题,比如说保安人员,保洁人员虚报多达数十名,每月用电费用比实际多几十万元,维修及设备维护人员配备重叠,费用重复计算等等。经过我的分析和坚持,这家公司将写字楼的物业管理费下降到了12元以下。物业管理费的大幅度降低对写字楼的投资者来讲,无疑是既降低了物业持有成本,又为良好的租赁率提供了保障。