主题：商业地产新秀

1、租金收入高。

住宅出租年收入只有2%-3%，写字楼和商铺出租年收入为5%-8%。

2、    商业物业增值空间大。

暂时看，住宅增值多，长远看，商业物业增值大。商住倒挂现象今后会改变。

3、融资便捷。

住宅抵押贷款，在用途、利率、额度方面限制多。商业物业贷款成数高，限制少。上海多家银行都抢着做贷款期长达十年的经营性物业贷款（抵押物为市中心的写字楼或商铺）。有的银行还不问贷款用途。

写字楼、商铺和住宅不同。如果投资购买要注意以下8个问题：

1、    地段和交通

无论是写字楼还是商铺，第一是地段，第二还是地段。好的地段交通四通八达，目前，中国的很多城市，商用物业不少空置。空置的主要是非传统旺地建造的写字楼和商场。

2、    人气

人气与地段和交通并不完全划等号。有的物业所处地段佳，交通条件也好。但不聚人气。或者是车流过多。或者可能还有风水方面的原因。人气还得是购买目标物业的有效人气。如火车站，人够多吧？但火车站只能做些快餐和与旅行相关的买卖。因而火车站的商业物业一般都不是最旺的。

3、    看目标物业的整体安排

一些物业地段好，交通好，人气也旺。但租金上不去。原因是这样的物业总体安排杂乱。不同业态不同档次的商品全挤在一起，品味上不去，租金上升空间少。

4、    目标物业的设备配置

商业物业和住宅比，商业物业特别是高端商业物业设备投入多。水、电、风、中央空调（有些物业夏天供冷气，冬天供暖气）。安全监控系统，智能系统，通讯系统。要看这些设备的品牌，配置。好品牌，好配置，舒适性，实用性，安全性，经济性都会好。

5、    停车

好的商业物业，由于地段旺，停车难问题突出。故要看目标物业有无车库。车库的车位数及车辆出入是否方便等。

6、    按揭贷款要多找几家银行比较

目前，政府对购买商业物业银行按揭有些特别规定。由于有些银行有前瞻性眼光，看到了商业地产较之住宅更具有投资价值，正在灵活地处理银监会的一些特别规定，以吸引客户。因而购买商业物业如需银行按揭，需多找几家银行比较。

7、    看物业管理

好的物业管理有助物业生意兴旺，有助物业增值，租金上升。中国的物业管理还在发展的初级阶段，一些大的物业管理公司也暴露出不少问题。故不要只看物业管理公司的牌子。要看实际管理服务质量。有些物业是由开发商自己或开发商投资开办的物业服务公司管理，服务质量反而较好。

8、不要把鸡蛋放在一个篮子里。

写字楼和商铺租金高，但流动性相对住宅差。如果把手上的钱全买了这类物业，一旦要出手可能快不了。当然，一铺养三代。如果你准备一生一世持有，传给子孙后代那就另当别论。