导语：

核心区域土地紧缺的西市区，大有沉寂后归来的意味。

当然，今天所说的西市区，指的是除西北新城和草海北岸以外的传统西市区。

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城改圈定西市城心

在此前的文章《为什么西市区在市场上的声音越来越小？》中，我们有提到，西市区由于在售项目偏少，以及城中村改造的潮落等原因，在市场上逐渐陷入被人淡忘的尴尬。

而回溯发展的历程，不难发现，其实，西市区是经历过发展热潮的。

得益于2008年以来的城中村改造，原本破旧的西市区成为昆明重点改造的区域，于是众多房企涌入，开启了西市区的嬗变的征程。

赵家堆、李家堆、沙沟尾村、黑林铺村、前所村、后所村……一大堆城中村的名字，频繁出现在改造大潮中，一度让西市区成为了当时昆明最炙手可热的区域。

据粗略统计，当时西市区在售项目时，达到近20个。

也正是这一轮改造，西市区的市政配套得以丰富和完善，缺失的教育、商业等得到了补充，在改善西市区人居基础的同时，彻底改变了区域的整体城市面貌。

图中阴影部分为西市区的大致范围

特别是2017年5月开业的西城COHO购物中心，一举刷新了西市区没有购物中心的历史。

依托购物中心的辐射和带动作用，目前西市区已形成了围绕假日城市沃尔玛、西城COHO购物中心等商业体为核心的城市之心。

这种区域中心的价值显现，在近年尤其显得明显。比如，去年11月底，昆明原可口可乐老厂地块进行网上拍卖，共吸引13家企业参与争抢，历经32轮竞价，最终被绿城以7.86亿夺得，溢价率达43%，折算楼面价约8308元/㎡。

而从西市城心周边的项目来看，在区位优势与商业的托举之下，诸如西城时代、万科金域国际、万科云子等项目都增值了不少。

拿比较新的万科云子来说，在2017年清盘时价格在1.3w左右，这样的价格在当时已经算是区域内比较高的。而至今，才3年的时间，万科云子在二手市场的挂牌价基本已在1.6w左右。

如上所述的区域核心区位的认可度，也奠定了西市区当前的人居格局。使得围绕假日城市沃尔玛、西城COHO购物中心等圈定的西市城心区域，凸显出不可估量的价值。

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西市人居亟待升级

虽然西市区通过城中村改造掀起了一轮人居改善的大潮，但受限于城中村改造用地指标的局限，以及高昂回迁成本等左右，在产品的呈现上，还停留在满足居住需求的初级阶段。

因此，也使得筒子楼林立的西市区，成为了昆明城市化进程中一道略显尴尬的风景线。

事实上，从西市区此前的房地产开发路径来看，区域内产品面积段接近、客群几乎雷同、售价相差无几的市场状态，客观上不得不使从城中村改造中出来的项目，大多只能依托自身配套设施和规划，在市场中努力寻求去化。特别是在近年西市区项目趋少的情况下，没得选的西市区，在项目的呈现上更是饱受千篇一律的诟病。

西市区何时才能在人居品质上有所改善呢？

这或许是很多钟情于离城更近的西市区的人，普遍关心的问题。

显然，城中村改造潮落后便陷入沉寂的西市区，在人居品质改善的路上确实让人等得有些久了。

可喜的是，随着土地整理的持续进行，以及腾笼换鸟的有效推进，近两年来动静频传的西市区已呈现出沉寂后归来的态势，特别是昆明西客站、滇缅大道快速路建设等重点工程/项目等的落地和推进，西市区的发展支撑，也从受限的局部拓展到了更高的层次，使得引进来、建设好有了更足的底气，为人居品质的追求提供了可能。

近日发布的《滇缅大道快速路建设项目（一期工程）通信线路迁改设计施工总承包招标公告》，预示着纳入昆明2020年度行动计划的滇缅大道快速路（一期）建设又向前迈进了一步

事实上，今年以来，西市区已有多个项目浮出水面，这种集聚性似乎也在向外界宣告，西市区新一轮的开发热潮即将来临。

而人民对于西市区缺“好房子”的遗憾，随着项目的面市，或将也会得到有效的弥补。

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谁来引领西市人居创变？

在西市区众多浮出水面的项目中，尤以占据西市城心优质区位的招商雍和府最引人关注。

招商雍和府的开发商是国资委重点支持的五家央属房地产企业之一的招商蛇口，隶属于招商局集团。官方数据显示，截至2019年底，招商局集团总资产9.3万亿元，同比增长16.7%，总资产、总利润在央企中排名。

而招商物业，则是招商局集团旗下一家从事物业管理与服务的企业，拥有国家一级物业管理企业资质，业务遍布40多个城市和地区，管理项目600多个，管理面积8500+万㎡，属于国宾级物业标准。

在2019年，招商蛇口通过股权收购实现了对昆明西市区的布局。这也是，招商蛇口继招商海公馆、招商雍景湾、招商依云郡、招商依山郡、招商依湾郡、招商翰林大观，以及巫家坝的招商公园大道之后，在昆明落下的第8子。

按照招商蛇口致力于将项目打造成昆明的人居样板的品性，首秀西市的招商雍和府在约140亩的土地上会用什么样的产品，来迎合西市区对于品质人居的拥趸呢？

我们先从地理位置上看，招商雍和府北面为昌源北路、东面为西城时代，南面为昆十四中学，西面为团山生活区。在具体的区位上与假日城市沃尔玛仅一街之隔，与西城COHO购物中心近在咫尺，可以说其占据西市城心的C位，在的当下，存在着打造优质产品的先天性基础。

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招商雍和府区位示意图

根据公开资料显示，招商雍和府项目将分为两个地块（分别是A1地块和A2地块）开发。项目首推的A1地块，规划有10栋纯板式住宅，绿地率约40%，建筑密度仅17.65%。

在整体的布局上，采用围合的设计，打造一轴一环一带三庭多园的社区景观，并规划了2个人行出入口和1个车行出入口，有效的做到了整个小区的人车分流。

招商雍和府项目效果图

值得一提的是，项目楼间距近80米，且通过楼栋的错落分布，化减少楼栋间的视线遮挡。

此外，为彰显居住的尊贵感，在入户的大堂的设计中，设置了近6米高的入户大堂，且在大堂中还配备了会客厅（高层入户客厅花园），让归家更有仪式感的同时，将生活与工作有效划分开来，呈现出人性化的居住体验。

在户型上，采用纯板式结构，南面采光，为2T4户和2T5户的设计，面积分布有90-140㎡的5个户型，满足不同群体对于品质生活的需求。

从整个项目透露出的信息看，无论是在居住品质，还是在居住体验上，对于西市区的人居都有巨大拔升，堪称西市区核心区域品质住宅的代表。

据悉，招商雍和府位于西城COHO购物中心的城市展厅已开放，目前正在进行客户意向登记，开盘时间待定。