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[摘要] 2020年7月10日下午，由锐理数据和华润置地联合举办的《2020年上半年昆明房地产市场研究报告发布会》在华润悦府城市展厅盛大举行。
2020年7月10日下午，由锐理数据和华润置地联合举办的《2020年上半年昆明房地产市场研究报告发布会》在华润悦府城市展厅盛大举行。昆明地产业内人士及各大主流媒体共同见证昆明上半年房地产市场的发展趋势。
发布会上，首先是邀请了华润悦府项目负责人专业详细的介绍了华润置地背景以及华润悦府新地块润府项目情况；其次就是发布会的重点：锐理数据云贵区域总经理梁彩霞以“稳定向上”这个词，总结了上半年的房地产市场发展，从整体经济运行情况、土地市场表现和实际市场销售数据等全面分析和详细解读了上半年昆明房地产市场的走势；并对下半年昆明房地产市场做出了“疫情之后，房价会稳定向上！房企压力并不一定会随之减少！。”的市场预判。
根据昆明锐理数据，2020年上半年昆明商品住宅推出7583套房源，均价达14803元/㎡，其中高层产品截止6月均价14463/㎡，该价格较18、19年历史高位增长100元左右。
土地市场：成交同环比均大幅下降，预计下半年供应大幅增加
据昆明锐理数据，2020年上半年昆明土地供应仅44宗，供应土地2822.46亩，成交土地1395.60亩，同/环比大幅下降。土地成交单价637.32万元/亩，成交单价结构性下降，成交金额88.94亿元，土地溢价率创历史新高，昆明2020年上半年土地溢价率达23.07%，较上年同期增加8.35个百分点，多宗土地产生高溢价创昆明历史新高。
总体来看，昆明受疫情影响，上半年土地供销量远低于去年同期，其中纯住宅和纯商业近两年占比均有所下降，而商住混合类土地供应持续增加。
2020年上半年土地供应主要集中在盘龙区、五华区和呈贡区，供应占比分别为28%、25%和20%，成交主要集中在呈贡区、西山区和五华区，供应占比分别为41%、27%和22%，西市区和呈贡区为2020年上半年土地供求热点区域。世博、东市、空港新区板块2020年上半年无土地供应成交。
总体来看，2020年，昆明主城区内土地供应充足，土拍附加宽松，房企拿地欲望高涨、拿地积极性高涨，整体市场溢价率创近五年新高，结合2020年昆明土地储备供应计划，预计昆明下半土地供应大幅增加。
住宅市场：高层仍为主力市场，改善需求趋势明显
2020年，昆明受疫情影响价格短期小幅震荡后复苏，上半年住宅新增438.05万㎡，同比增长1.69%；销售348.84万㎡，同比下滑20%，成交均价14803元/㎡。截止6月，昆明市场住宅存量达756.07万㎡，同比2019年增长31%，去化同比下滑近20%，按近1年月均去化计算，去化周期为10个月，按近半年月均去化计算，相应存量去化周期也拉长至13 个月。
分板块来看，高新区供、销增幅较大，西山区随文旅城、滇池半山等稀缺资源项目带动价格涨幅大，同比增幅达16%，盘龙、官渡因新增体量较高。2020上半年官南板块最为出色，巫家坝、会展、生态半岛受市场认可度。
分产品来看，住宅市场中高层产品是市场的主力，昆明市场高层产品市场需求度高，总体价格平稳，截止6月均价14463元/㎡，该价格较18、19年历史高位增长100元左右。
从2018年下半年开始随着城市开发外拓与滇池滨湖区域开发，洋房、别墅类产品供、销均有小幅增长，价格方面别墅和高层类产品价格平稳，洋房产品价格呈上升趋势。
另外，从近5年成交走势来看，市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡。从产品成交看，产品分化趋势明显，改善需求趋势明显。
商办市场：成交均价为12746元/㎡，去化压力巨大
昆明上半年商办市场新增155.59万㎡，同比下降12%，销售68.31万㎡，同比下降33%，成交均价为12746元/㎡，同比增长12%。截止2020年6月30日，商办市场存量达1331.62万㎡，同比19年同期增长19%，去化周期达87个月，去化压力巨大。
昆明上半年共计开盘31次，推出7583套房源
据昆明锐理数据，2019年开始，昆明在售项目数量增多竞争激烈，同时受经济下行影响，房企加快市场供应以便提高周转，集中开盘次数开始减少。部分原因为项目在今年5、6月份因蓄客、年中冲刺等原因，多数项目拿预售证之后直接转顺销，集中开盘项目较少。据锐理数据统计，昆明上半年共计开盘31次，推出 7583套房源，开盘去化率为61%。
另外，2020年受疫情影响，昆明客户占比大幅提升达60%，地州客户占比25%，外省客户占比仅为15%。本土客户成为市场主流，而外省客户则流失严重。据昆明锐理数据观点，昆明投资类产品短期内销量面临下滑风险。未来市场预判，“疫情之后，房价会稳定向上！房企压力不一定会随之减少！”
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