昆明的商业/商办市场
比你想象的竞争更激烈
根据锐理数据昆明房地产市场报告显示，截止2020年6月底，昆明目前商业库存达685.28万方，按照目前昆明的去化速度，在昆明不再有任何新增商业供应的情况下，这些商业在售库存需15.9年才能完全去化。昆明商办存量同样惊人，已取证在售面积已经达到379万方，按照目前昆明的去化速度，LOFT去清周期可达到31个月、SOHO足以满足54个月的销售周期，而写字楼的出清周期更是预计达到了11年。

昆明商办市场存量 来源：锐理数据

昆明的商业、商办市场，比你想象的竞争更激烈。
昆明的商业、商办存量集中在哪里？据锐理数据显示主要集中在呈贡片区、东市区和南市区。而其中商办类产品的聚集地，则聚集在南市区的巫家坝片区。

昆明公寓供应分布 来源：锐理数据

作为未来的CBD中心，巫家坝片区的规划决定了这是一块商业、商办产品孵化的沃土，有着五百强企业背书的知名开发商纷纷开发出品质、风格、定位不同的产品。然而在昆明惨淡的商业、商办市场环境中，这些蓝图规划很美好的项目，却经历着罕人问津的遭遇，不得不纷纷求助于分销和渠道来寻找匹配的客户。

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在巫家坝这样一个商业、商办类产品存量大量集中的片区里，要做到快速去化简直是天方夜谭，更何况要做到“有量有价”。
但据小编踩盘了解到，即使市场环境如此不容乐观，依然有项目在商业、商办的销售中表现不俗，成为了市场上的“逆市者”。“逆市者”的存在，给巫家坝商业、商办市场注入了一剂强心针。

在昆明实现商业/商办“逆市”
必要条件是什么？
随着昆明这座城市经济发展以及生活方式革新，市场逐渐展现出了更多的选择空间和选择标准。至于这些选择是否符合昆明消费者的胃口，只有市场才是最诚实的验证者。
能够实现全业态热销的项目屈指可数，这些项目何以具备如此惊人的市场号召力？最首要的，在于项目与高净值人群内在精神的高度契合。
性的占有城市稀缺资源，对塔尖人群来说是生活进阶的必然。于昆明投资者而言，如今的昆明发展一路向南，稀缺资源也向南汇聚。巫家坝代表的不仅是的稀缺资源，更是国际化高端生活方式的载体，而作为中国面向东南亚的重要窗口，规划有世界中央公园、超百万方高端商业群、医疗配置、知名教育资源的巫家坝片区无疑是城市资源倾斜的方向。
而与之相匹配的，是巫家坝商业、商办产品相对高的单价带来的高门槛，这注定了投资城市未来巫家坝会是一场眼光与实力的较量。
但稀贵资源成就的高门槛反过来却也决定了巫家坝片区高端客户圈层的纯粹性。
有资格拿到巫家坝片区入场券的，无疑是城市塔尖的中坚力量。
然而，巫家坝开发如火如荼，却不是这里的每一个项目都能有这样的市场认可度。
从LV、CHANEL、CUCCI到会员制高端会所、臻品美食大师店，无论是阶段性奢侈品消费还是日常性轻奢消费，从来只会落位于高净值人群的聚集地。资源之上，如何在商业、商办市场红海中实现进一步突围？昆明的答案是 ：大人物的消费力！
消费力是能否有投资回报的衡量依据，而圈层高度则是能否持续获得投资回报的生命力。
圈层的消费力一直最为商业类投资者所看重。在昆明，高净值人群的聚集效应在巫家坝片区得到了验证，而巫家坝经久不衰的销售战绩，也为市场掀开了长期隐藏着的昆明高净值人群消费实力的一角。巫家坝片区商业、商办产品的炙手可热，可以说是市场的必然，也是资本流向的必然。
 
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谁能做到“把全业态热销变成常态”？位于巫家坝CBD核心的中国铁建·西派国樾无疑是名副其实的那一个。
2019年上半年该项目推出了总价超千万的大平层，1个即售罄，下半年又连续推出两栋大面积公寓产品，面积高出片区平均面积的126%，而且单价超昆明市场均价的40%以上，既是高单价又是高总价，如此风险极高的产品，是源于整个项目高端的定位方向，但就是这样的公寓产品却在开盘当天实现了90%以上的去化率，而且据了解客户多是多层购买。该项目随后又加推了近0.5万方商业，单价超45000元/㎡，同样实现了开盘售罄，一铺难求。
从项目面市至今只有短短的18个月，中国铁建·西派国樾销售却已达50亿，并从多个维度持续引发了昆明高端产品标准拔升的进阶现象，为昆明创造了生活方式的另一种可能。

中国铁建·西派国樾效果图
市场是产品的验金石。中国铁建·西派国樾大平层产品“手慢无”的属性早已成为昆明楼市的共识，而市场表现不输西派住宅的西派商办、商业产品据悉即将再次上新。此次发售的“西派行政公馆”位于巫家坝最核心位置，中国铁建西南总部基地。
西派能否再次刷新行业标准？是否会给昆明商办、商业市场带来新的“逆市”灵感？让我们拭目以待。