真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。

豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有性。

梳理昆明的豪宅史，会发现在不同的发展阶段，城市豪宅的物业形态、对资源的占有度、选址均有不同，伴随着昆明的发展和变迁历程，这里的豪宅也在不断地生长、进化。昆明豪宅史可以追溯到上世纪末到本世纪初，初期豪宅追求“愈大愈好”，这些豪宅择址大多依山傍水，以翠湖公园片区和世博园片区为代表；随着主城核心翠湖片区历经三个世纪的开发，四周空间已非常有限，城市向南发展，滇池不可复制的山水资源等优势，90年代末至本世纪初，滇池北岸的海埂片区出现了一批大面积、高档次的别墅项目，海埂片区成为了昆明的豪宅居住区，保持至今；而后随着国家限墅令的颁布，市场上大户型独栋别墅逐渐消亡，同时高端买房客群对于房子的要求也不再是简单的够大够漂亮，更注重设计、配套、物业等由内而外的一系列居住体验。这一时期，昆明豪宅物业形态也越发多样化，大平层住宅产品开始进入人们的视线，别墅也不再是豪宅的代表。

翠湖俊园

都说2020年是富豪们疯狂置业的一年，这一年昆明不少豪宅纷纷涨价，成交量也创了历年新高！而且在2020年，很多前期囤地多年的豪宅地块，终于面世，老牌豪宅项目也按耐不住推出新房源！在豪宅市场火热的2020年，豪宅聚集的草海、滇池片区、市中心、巫家坝区域，仍然是豪宅房价的天花板！

一：传统富人区——市中心CBD

市中心，毋庸赘述，向来是资源密集人口扎堆的地方。占据城市绝佳的商业、市政、医疗教育、交通等资源，享有城市发展红利、便捷生活，住在市中心也是身份地位的象征。不过，由于土地资源的早期开发，如今主城鲜有地块出让，更是没有什么新盘出现，总之主城中心楼盘寥寥无几，价格当然也是“高高在上”。

（一）、 昆明·润府

动态：昆明、润府项目是华润在昆明的二号作品，也是其高端系产品。位于官渡区环城南路与民航路交汇处，市中心核心地段！自带站在巨人肩膀上的万象城商业体！

均价：175平米大平层住宅在售 ，均价25000元/平米。

项目亮点：

①、交通优势满满，一环边的位置，人民东路、东风东路、东郊路、北京路、白塔路、环城东路、民航路、二环东路等多条城市主干道；地铁6号线与项目，4号线距离项目400米。这里昆明主城的集中缩影，繁华、成熟、生活氛围浓厚、宜居等众多标签林立，住在这里才是真正跟昆明的历史和生活融为一体。

②、自带31万方华润万象城商圈，这是华润商业的标杆系列，是商业中的顶配产品系！成熟配套+地标级商业升级+华润超豪华居住体验，光环效应明显！

③、官渡区南开日新学校已入驻并开学，周边还有民航路小学、昆明市二中、官渡云子中学、拓东二小等学校等众多成熟的教育资源。

（二）、俊发逸天峰

动态：项目位于 盘龙区白龙路与白塔路交汇处，大平层住宅、公寓及商铺同步在售，大平层建面约240-430㎡，一梯一户设计，均价约为25000元/平米；公寓建面约87-131㎡；商铺建面约38-101㎡。

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项目亮点：

①、精装修交付，产品均按照五星级酒店装修标准交付，大平层装修标准为5500元/平米，公寓装修标准为3000元/平米，比较奢华。

②、七彩METOWN，与南屏街相距不到2公里，昆明。

③、最近的地铁站为2号线穿心鼓楼站，需要步行10左右

④、项目配建一个16班的幼儿园，业主专享空中恒温泳池、高级会所和多功能健身房等，居住品质较高。

（三）、 隆盛府

动态：项目位于西山区环城南路大悦城旁，主力户型为建筑面积108-155平米，均价23500元/平米，精装修交付。

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项目亮点：

1、超高装修标准，约5000元/㎡的豪宅精装标准：三星电子指纹锁、欧派定制厨房、老板牌油烟机厨具等、汉斯格雅恒温花洒、唯宝智能马桶等。

2、距离大悦城250米距离，近南屏街商圈、万达商圈，城市醇熟配套在侧。

3、此外，项目周边学校有书林小学；医院有儿童医院、云南省人民医院等，各项配套都是非常成熟了。

总的来说，这三个项目地理位置都十分有优势， 昆明·润府 项目为地铁物业，公共交通优势更加明显， 隆盛府 旁的大悦城已经开业了，商业配套是现成的，俊发逸天峰商业配套相对来说规模较小，但是距离南屏街很近，影响不大。

此外，距离隆盛府不远的双塔片区，目前也推出了云和中心预复地雲极两个项目，复地雲极均价约为2.2万元/平米， 云和中心均价约为2万/平米，且云和中心有约200平米的大平层产品，追求奢华享受的人群可关注。

二、巫家坝—未来新CBD富人区

巫家坝的豪来源于配套上的豪。5000亩巫家坝中央公园，公园是一座城市最重要 的自然资源之一，国外著名的城市公园举不胜举，所谓中央公园，就是位于一座城市中心城区的公园，它们见证了历代王朝的更替，记录了社会发展的历程。

中央公园对于城市的价值，远不只是休闲这单一功能，更重要的是将带动公园周边区域的开发与，促使“中央生活区”的形成。每一个城市的中央公园区的周边，都是集城市资源、自然资源、人文资源等多重资源于一体的高档住所、高端商务集聚的地方。投资潜力巨大，中央生活区无疑代言着城市居住标准。超200万方高端商务商业区以及教育配套、地铁、医疗资源等...巫家坝已经吸引了十多家一线房企入驻，但是各家房企在巫家坝的地块面积都不大，少的只有几十亩，大的一般也只有100多亩，基本以住宅为主，配套基础教育资源（幼儿园）。项目之间距离较近，配套都是共享，所以价格基本在2万元左右（少数楼王、大户型产品价格较高均价3万+），相差不大，户型设计上稍有差异，购房者按照自己喜欢选择即可。

1、招商·公园大道：飞虎大道与纬七路交叉口，由招商蛇口开发。住宅户型为建筑面积118-172平米之间，公寓产品户型为63-98平米之间，带装修交付；住宅均价20000元/平米，公寓价格待定。

2、中海寰宇天下·天玺：由中海地产开发，为2梯3户设计，户型为建筑面积120-174平米之间，3000元/㎡高标准精装修交付，均价约为20000-24000元/平米。

3、保利·天际：位于官渡4号路与玮六路交汇处，由保利集团开发。2梯2户设计大平层在售，户型为建面182㎡、184㎡，均价18500元/㎡左右，毛坯交付。

4、中国铁建·西派国樾：位于巫家坝片区中央公园旁，由中国铁建集团开发。项目是巫家坝片区开盘较早的项目，大部分产品已经售完，目前在售户型为217、247平米的大平层，精装修交付，217㎡户型均价约2.4万/平米；247㎡户型均价约2.6万/平米，西派的价格在巫家坝片区算是最贵的了。

5、绿地东南亚中心·巫家坝壹号：位于 官渡区广福路辅路（官南小路），由绿地集团开发。该项目将建造昆明高楼—绿地东南亚中心，高度为428米， 刷新昆明城市高度。近期将加推130-215平米大平层住宅，带装修交付，均价约为24000元/平米。

6、昆明未来之城：位于巫家坝飞虎大道与纬八路交汇处，首创置业&中国铁建昆仑集团双强联手开发。首推住宅产品，为2梯4户设计，户型为建筑面积93-179平米，精装修交付，均价约为19000元/平米。

7、龙湖·天璞：位于官渡区巫家坝地铁站旁，由龙湖地产开发。项目将打造3栋高层住宅以及商业裙楼，同时项目还将打造巫家坝片区大型购物中心，首批产品于7月25日开盘，开盘售罄，十分火爆，住宅户型为110-143平米之间，毛坯交付，价17500元/平米。

三：草海片区—富人区“教父”

滇池沿线也是昆明开发较早的片区之一，因为地形限制以及规划，早期也基本是别墅产品为主，滇池沿线也一直是昆明的“富人区”，随着开发土地的减少，主城里面距离滇池水域最近的一个区域就是现在的草海片区了。区域被定位为以西山、草海山水景观为核心的城市山水景观视廊和湖滨高原生态城市风貌展现区，集商、游、居等功能于一体的综合性城市核心区。因为地形的限制，草海片区没有高层产品，均以洋房和合院、叠拼产品为主，是当之无愧的豪宅聚集地，大部分产品起步价在2.5万/平米，部分产品高到5万/平米。

1、金地·云海一号：由金地集团开发，项目位于草海大观楼湖畔，在项目的营销中心可以直面草海水景，可以说是一线“海景房”了。项目主推洋房、合院、叠墅产品，洋房总层高为7层，1梯2户设计，户型为建筑面积128-142平米，均价约为25000元/平米起；合院户型为220-310平米，总价约650万元-1300万元/套；叠拼产品户型为141-168平米之间，赠送面积较大，总价约260-600万/套。产品均为毛坯交付，目前在售的房源也不多了。总体来说户型设计合理，居住舒适感较好，而且即使不买邻水的房子，下楼走几步也能看“海景”了。

2、中国中铁·诺德山海春风：位于广福路与西福路交叉口，项目位于金地云海的南侧，也是一线“海景房”。产品类型为洋房及合院，洋房总层高为8层。户型为125-160平米之间，一楼户型带阳光地下室及前后花园。合院产品为150-200平米之间，合院总高4-5层，地上2-3层，地下2层，且地下打造成阳光地下室，采光通风极佳，保证每户均有充足的日照和采光。洋房一楼户型（赠送花园与地下室）单价约为3.8-3.9万/平米，二楼以上单价2.3-2.6万/平米；合院产品单价约为4万元/平米。目前一期已经售完，在售房源位于二期。

3、宝能·滇池九玺：位于西福路与边防路交叉口西北处，是宝能集团在昆明的项目，2019年11月11日，宝能地产以55.45亿元拿下草海595亩“地王”，楼面价高达14009元/㎡。楼面价高，可想而知到时候房价也是很“可观”的，项目规划有洋房、合院别墅、商墅等多种产品，首批产品于7月25日开盘，洋房户型建面为131㎡，均价约26000元/㎡；合院户型建面为228-253㎡，总价800-1100万/套，均为毛坯交付。

之前我们都说豪宅涨价慢，结果2020年领涨的就是豪宅项目。它们地段有无可比拟的优势，再加上品质开发商和的社区规划、户型设计、装修搭配等，让豪宅成了2020年保值增值的利器。