主题：联名凑份儿买商铺需预防风险

联名凑份儿买商铺需预防风险

眼下，系列楼市调整政策，极大地遏制了普通住宅的投资、投机行为。不过，闲散资金没有消失，而是在向新的投资渠道转移，其中商业地产项目成为“吸金”的热门，商铺投资兴起。
   尽管商铺类贷款不存在停贷的问题，投资回报率也较高，但五成首付、基准利率1.1倍的“不优惠”，再加之单套商铺产品总价偏高，还是令不少有购买意愿的市民望而却步。怎么办？有人想出“搭伙”凑首付、联名购商铺的办法，较好地解决了资金实力不够的问题。
   可是，任何动机良好的投资行为，都或多或少存在一定的风险，更何况是联名购买商铺。如何防范可能出现的投资风险与纠纷？笔者就目前联名购商铺行为中常见的几种纠纷种类，为广大投资者提供避险建议。
   1.因购铺人之间法律关系不明而产生纠纷
   由于商铺是专门用于商业经营活动的房地产，几个人共同出资购买后，无论是用于自身经营还是租赁给他人经营，共同购买人之间都视为个人合伙经营。
   所以，联名出资购铺人之间是类似于个人合伙的法律关系，这种法律关系中，易产生出资人之间权利、义务不明而产生的纠纷。例如，对商铺贷款的清偿，合伙人负有连带清偿责任等风险。
   专家建议：
   联名购买商铺人应对各自出资数额、商铺贷款的承担、类似入伙、退伙、合伙终止等事项严格按照民法通则和相关法律法规、司法解释的规定订立书面协议，约定好购铺人之间的权利、义务，并以公证文书的形式确定协议的法律效力。
   2.因商铺共有产权登记而发生纠纷
   在商铺房地产权利登记后，易发生购买商铺出资人之间因共有产权登记不明，部分共有人物权利益得不到保障而导致的纠纷。
   例如几名亲朋、好友共同出资购买一处商铺，但商铺产权登记人只登记在其中一人名下，其他应共同享有产权的人的物权权利则得不到法律保障，仅与房地产权利证书登记人存在债权债务关系。
   专家建议：联名购铺出资人与商铺开发商或所有权人签订商铺买卖合同时，全体出资人应共同以买受人的名义签署买卖合同，而不应盲目推举代表与开发商或商铺所有权人单独签订合同；办理产权登记时，应在房产、土地两证共有权人一栏中，申请登记上其他所有出资购铺共有人的名字或办理共有产权证。
    3.联名所购商铺进行抵押、租赁、转让而产生纠纷
   从法律角度看，联名购买商铺的共有，和符合登记条件的、商铺权属单位不可分割的特点，决定了联名购买商铺系共同出资人共同共有的性质。由于共同出资人对商铺共同享有所有权，所以任何有关将商铺进行抵押、租赁、转让的行为，应经过全体共同共有人的同意。
   但在实践中，作出对商铺不动产抵押、租赁、买卖、转让、处分等重大决定时，往往存在共有人之间的分歧，这会影响到商铺物权效益的发挥，甚至导致违法抵押、租赁、转让行为的发生，造成联名购铺人之间不必要的纠纷。
   专家建议：严格按照法律、法规的规定，以合伙协议的形式，严格约定共有人在对共有商铺财产进行管理、处分过程中的程序和方法，依约而行，减少分歧和不同意见，防范纠纷的发生。
    4.因购商铺贷款偿还而产生纠纷
   法律规定，一般情况下，因购买商铺产生的贷款债务，共同出资人或合伙人均负有连带的偿还责任，即使共同购铺人之间约定由某人具体偿还，在约定之人无偿还能力或不偿还的情况下，其他共同购铺人也有连带偿还的义务。
   所以，联名购买商铺，贷款的偿还关系到联名购买人的切身利益。在贷款时间内，联名购买商铺人之间由谁来还贷，其他共同出资人应承担什么样的义务，是广大投资者必须慎重考虑的问题。
   专家建议：如约定由某人或若干人偿还购铺贷款，可在合伙协议签订的同时，要求约定偿还贷款者提供等值的不动产担保物进行担保，在约定偿还贷款人无偿还能力或不偿还的情况下，其他出资人连带偿还后，可向约定偿还人追偿，这样，非约定贷款偿还者的权益较能得到保障。
   针对市场上近期还兴起一种以投资公司投资大型商铺的行为，笔者表示，这是在具备一定资金规模条件下，出资购铺人共同成立投资管理公司进行商铺的管理、经营运作的形式，此时商铺做为公司所有的财产，出资个人作为公司的股东行使权利、义务，承担有限责任，如果规范、运作得当，的确能更好地保证股东的利益。
   不过，其中也存在一定风险，如公司的经营管理决策权过于集中，易发生暗箱操作损害公司股东利益的情况、出资股东退股要求得不到及时回应、公司增资扩股而逐渐陷入非法集资等等。有必要提前防范。
   笔者要强调，“搭伙”联名购买商铺的行为，并不是坏事情，只是应该在“搭伙”和购铺前就应以协议的形式对出资人之间的权利、义务进行详尽的约定，防患于未然。

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